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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】行政院2015年5月13日初步敲定房地合一實價課稅方案，將針對1年內短期頻繁交易的非自住房課徵45％所得稅，持有1年以上、2年以下的交易則課徵35％；持有2年以上、10年以下課徵20％；持有超過10年則課徵15％；為避免商到自住買家，提供交易所得(獲利)400萬元以下完全免稅，超過400萬元則採分離課徵10％。在日出條款部分，新法支持財政部原規劃，針對2016年元旦之後交易的房產來實施。

政務委員杜紫軍表示，行政院版所有架構都是以「短期炒房從重課稅、中期合力課稅、長期持有給予優惠」為訂定主軸，未來幾周將舉辦意見徵詢會；若外界接受度高，將盡快提報行政院會通過，送交立法院審查；若外界有不同意見，則將再行研議進行調整，並盡快於本會期內送至立法院審查。

同時新法並另外，在日出條款部分，新法支持財政部原規劃，針對2016年元旦之後交易的房產來實施。因此只要能在2015年完成三讀，將以2016年1月1日後買的房屋當起算基準，也就是不管房屋所有人過去持有幾棟房屋，在新制上路後出售，仍適用舊制。除非是2014年1月2日以後買進房子，打算在2016年以後交易者，否則多不會受影響。

杜紫軍表示，由於政院版房地合一方案與財政部版本有所調整，因此還會多聆聽外界想法及年輕朋友的聲音。杜紫軍表示，房地合一稅上路第一年，預估政府可收到約40多億元稅收，逐年增至第10年時約可達到100億元；這些稅收在扣除中央與地方的統籌分配款後，將以政府預算方式，優先支應內政部提倡蓋青年住宅、補助地方蓋社會住宅及長照支出。

不過，13日的草案，14日還不會排到行政院會上通過，後續也仍需送立法院修改《所得稅法》三讀後才會施行。

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】行政院版房地合一輪廓出爐，與目前屋主影響最大的日出條款，仍維持2016年1月1日買進才適用(出售時持有超過2年)，目前絕大多數的屋主不受影響，房市也不會因為房地合一政策而出現拋售潮，而目前房市正從高點盤整修正，奢侈稅轉型房地合一稅，也可提高非自住屋主售屋意願，增加市場供給量。

行政院版本房地合一草案終於出爐，內容大致為維持日出條款不變，奢侈稅轉型為房地合一稅、符合自住條件者，資本利得在400萬元以內免稅，且有重購退稅等相關條件，至於對於持有時間則有不同的稅率規範，短期持有者持有1年以下：45％、持有2年以下超過1年：35％，持有10年以下超過2年：20％、持有超過10年：15％。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，日出條款是決定目前房市走向的關鍵，若維持2016年1月1號後買進才適用，則對於目前的99％的屋主沒有影響，不會有拋售潮出現。至於自用一戶獲利400萬元以下免稅，必須是夫或妻、未成年子女設有戶籍；持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租，預料若是政策順利上路後，第一個適用自用400萬元以內免稅的民眾，將出現在2022年。



至於短期針對短期出售的利得，1年內課徵45％，1~2年內課徵35％，但也對是針對有增值的資本利得部分課稅，不賺錢的話也是免課，和現行的奢侈稅動輒課徵總價的10％~15％相比，至少不會侵蝕到本金，且現在市況欠佳，短期投資獲利難度高，非自住屋主又面臨兩年的奢侈稅困境，房地合一反而可以促進非自住短期持有屋主釋出的意願，增加市場供給。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，房地合一新草案對短期交易課徵高稅率，自然會直接擠壓短期投機獲利空間，中期來說市場未來也會以自用客戶為主力，不過無論政策怎麼變，對業者而言，最大的困擾來自於朝令夕改，只要政策一天不確定，會讓交易陷入凝滯，是對房市最大的利空。

徐佳馨表示，以日出條款的規範來看，確實符合法不溯及既往的程序正義，對於大多數屋主影響有限，加上自用一戶獲利400萬元以下免稅，夫或妻、未成年子女設有戶籍；持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租，甚至長期持有的自用屋主可能會因為減免的緣故，不至於和投資客並論，降低其負擔，也維持其公平性。

至於短期針對短期出售者，本次草案也以資本利得為主，優於現行的奢侈稅無論賺賠一體均課的狀況，徐佳馨認為，眼下市況不佳，持有成本又逐年攀升，預估近期將會有不少非自用多戶持有者汰弱留強，價格也會因為供給增加，出現個案小幅修正。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】

行政院2015年5月13日審查房地合一稅制改革之「所得稅法」部分條文修正草案及「特種貨物及勞務稅條例」第6條之1修正草案，業全案審查完竣。

財政部說明，目前房屋、土地交易分開課稅，土地按公告現值計徵土地增值稅，不再課徵所得稅；房屋絶大多數按房屋評定現值計徵所得稅，致稅負偏低，且與國際稅制不一致，為建立合理透明稅制，擬具房地合一課徵所得稅之租稅改革方案，輔以特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)不動產部分轉型，並配套將所增加稅收用於住宅政策及長期照顧，以維護居住正義、改善貧富差距及合理配置社會資源。

本次稅制改革營利事業部分大致與現制相同(詳細請參見附表)，至個人部分外界關注之課稅範圍、稅基、稅率、長期持有優惠、自用住宅優惠及配套措施等項目，財政部進一步說明如下：

一、課稅範圍

(一)為保障現行自有房屋者之權益，將2016年1月1日以後取得之房地，其交易始納入課稅範圍。
(二)惟為抑制短期投機，配合特銷稅不動產部分將於同日停徵，將2014年1月1日之次日以後取得之房地，且持有期間在2年以內，於2016年1月1日以後出售，納入課稅範圍。

二、稅基

房地合一稅基，原則上係以房地收入減除成本、費用所計算之所得額為準，惟為避免土地已課徵土地增值稅再併入課徵所得稅產生重複課稅，爰採稅基相減之方式處理，亦即以房地收入減除成本、費用，及公告土地現值漲價總數額之餘額做為課稅稅基，使土地增值稅之租稅優惠措施，得以同步轉軌適用。

三、中華民國境內居住者稅率及長期持有優惠

(一)配合不動產奢侈稅轉型改課房地合一所得稅，將持有1年以內房地交易所得稅稅率訂為45％；另將持有超過1年而在2年以內者，稅率訂為35％。
(二)持有超過2年在10年以內房地交易所得稅稅率訂為20％；持有期間超過10年稅率訂為15％，以鼓勵長期持有。

四、自用住宅優惠

(一)有關自用住宅優惠規定如下：
1.夫或妻、未成年子女設有戶籍；持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租。
2.課稅所得在4百萬元以下免稅；超過4百萬元部分，按10％稅率課徵。
3.6年內以適用1次為限。

(二)有關自用住宅優惠規定，訂定理由如下：

1.為保障民眾居住權益，各國對自用住宅多給予優惠。
2.各國對於自用住宅優惠之方式不一，有採所得額定額免稅者，例如：美國；有採特別扣除額者，例如：日本；有以成交價額為門檻者，例如：韓國；有以面積為門檻者，例如：英國；亦有以持有年限為門檻不另設其他條件者，例如：法國及德國等。
3.上開自用住宅優惠方式，各有其利弊，考量以所得額高低認定免稅條件，可衡酌納稅義務人實質納稅能力，公平性較佳。復參考房地交易案件獲利率，一般約為每年3％，自住房地倘持有6年後出售，總獲利率將近20％，如以房地交易金額2千萬元(約占總交易件數91.04％)計算，其獲利金額約4百萬元，依此，為使多數出售自用住宅之案件不受影響，爰將免稅所得額訂在4百萬元以下；至於超過4百萬元部分，所得額較高，不宜予以免稅，但係出售自用住宅，爰參照土地增值稅自用住宅優惠稅率按10％課徵所得稅。

(三)重購優惠

1.現行個人綜合所得稅重購自用住宅，僅限於小屋換大屋(以金額區分)始得退稅或扣抵，為因應高齡化社會，民眾或有大屋換小屋需求，爰規定大屋換小屋亦得按出售價格比例退稅或扣抵。

2.配合自用住宅優惠6年適用1次為限，另規定於重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉。

五、配套措施
(一)增加之稅收用於住宅政策及長期照顧，以落實居住正義及改善貧富差距。
(二)特銷稅不動產部分停徵，有助不動產相關產業健全發展。
(三)土地增值稅維持現制，漲價總數額自房地交易所得中減除，避免重複課稅，土地增值稅優惠亦可同步轉軌。

財政部表示，房地合一課徵所得稅之稅法修正草案業經行政院初步審查通過，惟考量稅率及自用住宅優惠與原陳報行政院之版本不同，為期審慎，將由該部再舉行座談會，徵詢各界意見，行政院將儘速提報院會並送請立法院審議，期盼各界支持，儘速完成立法。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】行政院於2015年5月13日初步審查通過房地合一課徵所得稅之稅法修正草案，為期審慎，財政部將持續蒐集各界意見後，提供行政院參考。

財政部表示，房地合一課稅新制適用對象原則上為2016年1月1日以後取得之房地，對民眾目前已持有之不動產，仍按舊制課稅，不受影響。另外，對於2016年1月1日以後取得之自用住宅，民眾若因換屋而出售自用住宅，如以小屋換大屋(以金額區分)，得全額退稅或扣抵，故無所得稅負擔；如以大屋換小屋，則得按出售價格比例退稅或扣抵，較現制更為優惠。此外，出售自用住宅後未再購屋，不適用重購退稅者，亦得享有400萬元之免稅額；交易所得超過400萬元部分，始按10％優惠稅率課稅，稅負合理。

對非自用住宅部分，其稅率採取｢短期從重｣、｢長期較低｣方式，配合不動產特銷稅轉型改課房地合一所得稅，將持有1年以內房地交易所得稅稅率訂為45％；另將持有超過1年而在2年以內者，稅率訂為35％。至於持有超過2年在10年以內者稅率訂為20％；持有期間超過10年稅率訂為15％。另外，為抑制外資炒作房地產，對於非居住者之稅率從高訂定，持有1年以內之稅率訂為45％，持有超過1年之稅率訂為35％。

另外，外界有認為上開稅率設計較營利事業所得稅稅率17％為高，恐衍生以成立公司買賣不動產方式規避稅負問題。財政部說明，公司出售土地和房屋之交易所得除須繳納17％營利事業所得稅外，盈餘分配予股東時，尚須歸課個人股東營利所得，按綜合所得稅5％～45％累進稅率課稅；倘公司盈餘不分配時，則須加徵10％營利事業所得稅，且公司交易房屋另需負擔5％營業稅，又公司持有房地不適用長期持有或自用住宅等優惠稅率。

財政部強調，目前全國房屋計有970餘萬棟，房地交易所得稅制改革影響層面廣大，為利改革順利推行，爰採取｢縮小影響層面｣、｢保障自住權益｣、｢鼓勵長期持有｣及｢對短期投機交易合理加重課稅｣等改革策略。該部將持續蒐集各界意見後，提供行政院參考，期盼能取得各界支持，儘速完成立法。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】

針對近日媒體報導台北市BOT案與招標設定地上權案權利金收取之差異，財政部說明促參BOT案與招標設定地上權案辦理之目的不同，無法於同一基礎比較。

財政部表示，依促進民間參與公共建設法(以下簡稱促參法)辦理之促參案件，係政府與民間基於公共利益及公平合理原則，合作完成公共建設與公共服務之提供。其核心價值為提升公共服務水準，並非以收取權利金為目的。而國(公)有土地招標設定地上權，係為活化利用國(公)有非公用土地，並無特定公共建設目的，係以追求國(公)有土地最大收益為目標，民間興辦之事業得於符合個案基地所在都市計畫土地使用分區管制規定下追求最大利潤，故競標條件以權利金最高為決標因素，如台北101及世貿二館設定地上權案等。

有關促參案權利金，係由主辦機關依個案特性決定是否收取，並於契約載明，爰主辦機關得基於推動個案之政策目標、民間機構使用機關財產情形及財務收支狀況，衡酌決定是否收取權利金。有關權利金之設定，應就權利金及租金分別估算，且應以支付足額土地租金後，始收取權利金。就權利金收取額度，則視個案之現金流量特性、民間合理投資報酬率、公共建設對外收費之費率合理性、公共建設資產價值及其機會成本等試算後設定。並得視營運情況檢討調整，其調整前提、時機、因子、方式與程序，應於投資契約載明。

至於促參案件附屬事業之規劃，係為有效利用公共建設用地及挹注公共建設整體財務效益，其規劃及審查原則，由主辦機關審視其對於整體公共建設之影響，並確保公益性，以及附屬事業之投資規模，依個案特性、民間機構合理投資報酬率、財務自償率、風險評估分析及整體財務試算結果而定，並注意民間機構資金運用之風險控管，以確保公共服務之提供。

主辦機關依促參法規劃辦理促參案件，需公告招商，並辦理公開評審，招商資訊以公開為原則，甄審過程有明確法定辦理程序。由於促參案件具有「供公眾使用、促進公共利益」之性質，公眾使用權益(包括使用費率之設定、服務品質之要求)必須優先維護，不宜僅以權利金為甄審唯一指標，因此促參案件甄審通常是採「最有利標」精神，由主辦機關組成甄審委員會，設定甄審項目標準，就BOT申請人對於公共建設之興建、公共服務之提供及權利金等財務面向綜合評審。辦理過程中，相關公告內容、招商條件設定、甄審委員會成立與租金、權利金額度之計收，主辦單位原則上均會知相關主(會)計與政風單位，以確保招商過程之合法與符合公正、公平與公開原則。

財政部表示，民間廠商承作BOT案，可為政府帶來財政多元收入，如土地租金、開發權利金、經營權利金、地價稅、房屋稅與營所稅等財政收入。以103年度為例，已簽約促參案件129件，簽約金額新台幣(下同)1,189億元，契約期間可減少政府財政支出661億元，增加政府財政收入1,274億元，並可提供25,279名就業機會。因此促參案件對政府來說，最重要的是為政府省下公共建設興建費用及節省長達數十年的公共服務營運成本，又可創造穩定的就業機會，這些效益是政府在推動民間參與公共建設過程中最主要之考量。

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】桃園市長鄭文燦2015年5月12日視察中壢分局自強派出所新址及多功能空間用地時表示，市府規劃在中壢區自強里活動中心旁停車場興建中壢分局自強派出所的新辦公場所，並研擬規劃包括活動中心、親子館、圖書分館、停車場等多目標用途，以照顧內壢地區的治安、停車、文化及生活需求。
 
鄭文燦表示，中壢分局自強派出所原址位於榮民路，採租賃民宅方式辦公，出入不便，且每個月須付12萬元租金，因此規劃8月中壢區自強里活動中心旁停車場租約到期後，由市府收回，興建新的自強派出所。粗估立體建築完工後空間可達到6,000坪左右，除了預定的派出所約使用500坪外，4,000坪規劃作為停車場，剩下的1,500坪則可以規劃為多目標使用。
 
鄭文燦指出，目前內壢地區並沒有親子館，因此所餘的空間可以研擬為親子館、集會所、圖書分館或是活動中心等多功能用途，他責請社會局及民政局等相關局處協調，依據建築及使用法規規劃最佳方案，以提升內壢地區的文化能量與生活機能。
 
鄭文燦說，自強派出所轄區包含9個里，其中含括台鐵內壢車站、元智大學等，人口匯集，是內壢的重點地區。而派出所除了能提升轄區治安，也可以為市民帶來安心感，因此盼能儘早將本案完成，讓自強所執勤的警察同仁安心，也讓內壢區市民感受到安全。

鄭文燦也強調，新建的停車場可以擁有600格的停車空間，預估需要兩年的興建期，為了減少市民的不便，他特別指示交通局，在新建工程正式動工前，原有停車場繼續提供附近民眾停車，把市民的不便降到最低。

 
市府警察局表示，自強派出所自2005年成立後，即採租賃民宅方式辦公，經市長2015年3月10日第4次區政會議中指示，中壢區自強里活動中心旁停車場8月底租約到期後，規劃為自強派出所用地及其他多目標用途。

房地產不會泡沫化的秘密(下)
文／基泰建設總經理馮先勉博士

三、土地制度才是成敗關鍵 影響房地產價值和保值功能的最大因素是制度，尤其是土地制度，這可由從十八世紀到十九世紀初，世界各國的主要爭論焦點都在｢土地制度｣可看出一斑，因而導致後來蘇聯革命是主張沒收貴族土地、中國國民黨革命是主張｢平均地權｣、中國共產黨革命是主張沒收所有地主土地…… 可見土地制度的重要性和影響之大，是絕對可｢動搖國本｣的議題！目前，在經過二十世紀世界革命的世紀後，各國的土地制度大體來說是穩定下來了，在穩定的土地制度之下，也就出現了各國土地制度對財富貯存功能的相對優劣性。

以中國大陸為例，沒有了土地私有權，房地產只剩下房屋使用權（房產證），但目前也已經在向私有權調整，例如對於土地使用權的限制不斷地放寬，現在對於住宅是70年，商業是40年，但到期以後會如何呢？極有可能傾向再付一次錢就可以持續擁有，這和英國保障私有權，卻允許給予99年或999年的土地使用權的情況已逐漸接近。

又如大陸農村土地，依據《土地管理法》是屬於｢集體所有｣，本來是不允許私人擁有房產證的，但在2013年底18屆三中全會時，為配合城鎮化政策，允許可透過招拍掛程序，進行市場流通（私有），未來農村住宅，個人也可以擁有｢房產證｣，這些都是向私有權調整的作法，代表在實際上，絕對的公有，或是集體所有，並無法達到真正的公平和效率。 而在香港、新加坡這些華人地區，雖然在制度上沒有土地私有權，但目前也逐步向私有權方向調整，尤其新加坡，雖然也號稱土地公有，卻已有部分土地給予了土地私有權，而擁有私有權的房價不但極高，而且還持續高漲。因為只有私有權才能大幅提昇財富貯存的功能！

而台灣，是在目前華人地區，唯一真正允許土地私有權的地方，具有如此優勢的制度，卻被一些不學無術的人，亂搞一通，反而向非私有權的方向調整！亂搞的結果必然會將本來具有的特殊優勢減弱！ 在全球各國經濟競爭愈來愈激烈的現在，每一個國家都用盡腦汁希望能｢創造｣出一個國際性的競爭優勢，以立足於國際社會，只有台灣，將已有的｢競爭優勢｣（土地私有權），別人羨慕不已的競爭優勢，當成缺點，將寶貝如蔽屣般的忽視和打擊，這是非常可惜的事。 以投資人的角度而言，能夠購買到具有土地私有權的房地產就是保值性的最大保障！近年來，富有的中國人到日本、到美國、到歐洲、甚至到馬來西亞大量購買房地產，價格便宜是一個原因，但最主要的原因就是因為土地私有權！能取得真正具有財富貯存功能的房地產才是重要原因。 可惜台灣許多所謂的學者和政客們，還只將如豆的眼光放在打擊短期買賣、排斥房價高漲、抱怨獲利繳稅少……的小打小鬧的層次，花了許多時間內耗、周旋，卻不知道那些錯誤的政策不斷出台的同時，也將台灣的競爭優勢逐步喪送了！

但無論如何，由｢平均地權｣建國理想所發展出來的土地制度正支配著台灣，而現況仍是在所有華人社會中，具有最佳優勢的土地制度，如果沒有善用，是十分可惜的！在過去幾年，台灣好宅（豪宅）的房價連創亞洲高峰；在2013年，台灣土地增值稅收創14年新高……原因無他，就是因為我們的土地制度是具有強大優勢的！我們卻將其看成是泡沫，還橫加打壓，使全國人民又失去一次富有的機會。 在推翻滿清政府時的中華民國，是具有準備發展成為世界大國的格局，但現在，在外國人眼光中的中華民國，卻變成是一個｢格局狹小、缺乏自信心｣的地方，這是多麼可惜的事！

當民粹的人在主張｢台灣是寶島，我們寧可不要讓外國人來，也要維持現況！｣的言論時，是否可以逆向思考，如果｢我們可以讓全世界的人進來，然後台灣人可以富有的去全世界選擇自己喜好的地方！｣那一種才是對人民福利的最大發揮？尤其是以政治的角度考量，將二種意見和觀點完全不同的人，硬關在一個小島上，每日吵鬧內耗，幾乎每一個人都不快樂，是一種最好的策略嗎？ 以房地產而言，明明有機會成為亞洲第一，人民都會普遍富有，企業都可有極強競爭力的機會，卻被少數人以｢泡沫化｣污名，然後再打壓成死氣沈沈之島，導致人民普遍貧窮，是非常可惜的事。

以公權力干預市場、破壞市場，當然會扭曲市場，導致資金無法安全的貯存在房地產中，人民只好紛紛將資金轉向炒作重劃區土地、工業用地、農地、山坡地、甚至風景區土地，不但使購屋者風險更高，郊區房價地價不但無法降低，還水漲船高，更助漲了炒作、破壞了土地儲備……這些罪惡都是因不了解土地制度而胡亂以打擊房價泡沫化之名隨便出招的惡果，但卻要由全體國民共嚐其苦果。 四、打房措施無法長期持續 不論你喜不喜歡房地產，但房地產業是國家經濟發展和民生問題的重要支撐，是人民的四大基本需要｢食衣住行｣之一的地位，並不會隨著任何人的主觀偏好而改變其價值。 也就是因為房地產業具有如此重要的地位，所以幾乎每個國家的執政團隊都不得不對其賦與了最大的關心，因為只要房地產不振，不但會使國家的經濟發展和國際競爭力大幅下跌，也會拖累其他的產業！ 最好的例子，是在金融海嘯後，受傷甚重的美國、歐洲，甚至日本都不斷地給予各種優惠政策，希望房地產業可以振興，所有人觀察這些國家經濟是否有起色的主要指標，亦是｢新屋開工率｣、｢房價增幅｣和｢房屋交易量｣。 為什麼呢？因為房地產業是國家經濟發展的一個箭頭，是一個火車頭產業，一個國家經濟發展是否良好，和一個國家的競爭力是否強大，必須倚賴這個國家有多少｢箭頭｣（火車頭產業），如果一個國家的火車頭產業愈多，國家競爭力就愈強，政策的施展空間就愈大，反之，則國家經濟必然會不振，國民生活水準必然降低。 也因此，打房就變成一種富貴病，是在政府可以有許多箭頭時的選擇，是在國家經濟發展過熱，或過度良好時候的一種富貴病，許多政治人物常常會誤判，以為可以率性打房，所謂｢打房容易！救房難！｣當打房打出問題，打到經濟發展不振，打到就業機會衰退，打到國民普遍貧窮時，想要回頭救房時，就是再花數倍力量亦難見效。 現在的世界已不是封閉鎖國型態，每一個國家都處在國際競爭中，也幾乎都是透明的，而世界性的血液（資金）流動的速度也是超乎人們想像的迅速，所以每當一個國家政策正確或錯誤，國際的資金力量會產生加乘的效果，讓你更急更猛的遭到處罰或是嚐到甜頭！

最好的例子是台灣率性打房後，過去三年，每年民間約有一兆元的資金逃離台灣，使得台灣的經濟動能大為失血！相反地，如果一國的政策正確了，國際的資金也會又快又猛地快速流入而讓你成功。 從2010年代開始打房的國家，結果大多自食惡果，不但預期的目標無法達到，不想得到的傷害卻往往超乎預期。最好的例子是中國大陸，現在的總理在當首席副總理的時候，幾乎每月一次以上的對打房三令五申，不斷發言講話，實施打壓政策，當時的經濟成長率接近二位數，他認為打房不必擔心副作用。 當他接了總理，已接近一年的時間，幾乎不再對打房發表言論，因為他真正了解了房地產是一個經濟發展的箭頭，在國際經濟情況並非一帆風順的時候，每一個箭頭（火車頭產業）都是寶貝，輕率地放棄，不但會中傷經濟發展，也會影響別的箭頭的發展，他己在慢慢地調整作法。 能夠調整，就是智慧，可惜的是台灣，盲目打房，打到經濟發展不振（今年經濟成長率又可能連2%都達不到），打到失業率高居不下，打到人民實質薪資回到16年前，還不知道問題何在？這是一種｢暴虎憑河｣式的愚勇，剩下的只是全體國民要付出多大的代價而已！

也就是因為房地產是國家經濟發展和競爭力表現的重要火車頭產業，所以任何打壓必然不可能長期維持，每次當施政者了解了他的重要性後，就一定又會端出許多優惠政策，以振興房地產業，而當振興之後，房地產業又會成長，房價又會恢復，而且必然會一次比一次高，這也是房地產價格不會泡沫化的另一個重要原因。 結論 ｢只會賣錯，不會買錯！｣是許多富有經驗的房地產投資人所得出的一個經驗！所以雖然很多人希望房地產泡沫，也有很多人希望透過打房措施，使得房價不漲，以免將來會有泡沫，但以歷史經驗觀察，台灣房地產泡沫化只可能是一群象牙塔裡人的期望，而不可能成為事實。

對投資人而言，要能了解房地產不會泡沫化的真正原因，特別是台灣的房地產，因為一方面具有全亞洲最有利的土地制度（保障私有權），另一方面又因為長期處於打房的壓力下，價格和融資比例早已被擠壓的毫無泡沫的成份，第三是房地產具有最佳的財富貯存功能，再加上房地產業為火車頭產業，沒有一個國家能長期持續的打壓，有這四大原因護持，台灣的房地產當然是最佳的投資標的！所以將資金投入於區位良好的房地產，顯然還是貯存財富的最佳選擇，也必然會是不敗的投資，祝大家投資順利。

原文網址: 房地產不會泡沫化的秘密(下) | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/thekeetai/article/64620148649

房地產不會泡沫化的秘密(上)
文／基泰建設總經理馮先勉博士

許多人擔心房地產泡沫化，許多人誇大房地產泡沫化，也有許多人拿房地產泡沫化作文章，去宣傳其所希望達到的個人目的，每個人都可以有自己的觀點和判斷，但投資人對於房地產會不會泡沫化？必須要能判斷，以下四點是能讓自己不受泡沫化干擾的重要知識：

一、房地產當然不會泡沫化 房地產為什不會泡沫化呢？

因為房地產具有最終財富的貯存功能！不論錢怎麼來，當每一個人有了錢之後，要貯存在什麼地方才是最安全的呢？ 由歷史的經驗，貯存於｢貨幣｣，不論是貝殼、銅幣、白銀、黃金、金幣、英磅、美鈔……這些都曾是當時的主流貨幣，最後都失敗了！至於其他非主流的貨幣，歷史上多如過江之鯽，都早已消逝於歷史的洪流中，成為泡沫。 因為無法長期穩定的具有保值功能，所以人們從經驗中發現，用｢貨幣｣貯存財富並不是一種好的辦法，尤其是近年來，各個主要貨幣發行國家不斷地狂印鈔票，使得各種貨幣競相貶值，再加上有些貨幣發行的國家已出現了倒閉風險，所以再一次的教育了投資人，以貨幣做為貯存財富的方法十分危險且不智。 當貨幣失去了財富貯存的功能，還有什麼可以取代呢？國家或是企業發行的債券嗎？隨著國際性經濟的不振，各國政府的財政風險已不斷提高，很多債券可能在不久的將來都會成為壁紙，這對財富貯存標的的基本需要──長期且穩定的保持其價值，顯然無法滿足，所以也出局了。

企業所發行的股票和基金呢？風險就更高了，目前還很少有企業股票和基金有歷經超過200年的考驗，仍然屹立於世界金融市場，還可以被大多數的投資人認同，可以成為財富的貯存標的。尤其是本世紀初的全球性金融海嘯發生之後，對於金融機關，尤其是銀行的｢信用｣已被摧毀，沒有人再相信銀行不會倒、金融機構不會倒，所以銀行也出局了，銀行發行的股票和基金也同時出局。 看似不會倒的保險公司呢？也由日本和美國保險公司的倒閉經驗，人們也了解了，保險公司也是不保險的，更不要說台灣的各種保險，如健保、勞保、勞退保，每一個都使得保險人戰戰兢兢，活在可能倒閉的陰影中，顯然保險也不能成為財富的最後貯存所! 也有人將財富貯存於藝術品、古玩和奇珍異物，但這些標的做為投資的標的尚可，但作為財富的最終貯存所，在變現性、流通性、保值性和保存性各方面都距離尚遠。尤其是目前許多政府又正計畫將藝術品的交易列為追稅和資金的對象。 當上述這些一般人以為可以貯存財富的標的紛紛出局後，還有什麼東西可以成為財富的貯存所呢？

只剩房地產了！這就像當金融海嘯發生後，世界上各種貨幣都貶值，風險都極大時，只剩一個美鈔，不但可以持續大量印鈔，價值還不會減低，為因何在？只是因為它佔據了｢世界最主要流通和儲備貨幣｣的位置，不是因為美鈔好，而是他相對於別的貨幣好，幾乎所有的國家都不希望他差，所以美鈔就不會差！ 房地產也是如此，不是因為房地產有什麼了不起，只是因為他佔據了｢世界最主要財富貯存所｣的位置，他真的好不好已不重要，重要的是所有人都不希望他不好，他就不會不好，所以房地產為什麼不會泡沫化？不是因為他不會泡沫化，而是在其他所有的財富貯存標的沒有泡沫化之前，他不會泡沫化。 很多人不了解房地產的本質，常以瞎子摸象的方式各持己見，判斷房地產會泡沫化，這就像美國金融海嘯時，幾乎所有分析師都預測美金一定會貶值，美金一定會泡沫化一樣，後來都失準！不是他們學識不夠，而是因為他們都不瞭解房地產，尤其不了解房地產在財富貯存市場中的地位。

二、房地產不保證不會賠錢 如果投資人聽到了房地產不會泡沫化，就矇起眼睛，隨便去買房地產是否正確呢？

錯了，房地產不會泡沫化並不代表你所買的房地產不會賠錢，房地產價值仍然要受到市場供需和政策制度的影響。 所以房地產的保值性仍然具有相對性，而非絕對性！投資房地產還是要購買貯存財富功能相對較強的房地產。舉例來說，房地產在人多的地方其價值必然優於人少的地方，但投資人如果一定要在人少的地方購屋，賠錢的風險自然大。 這裡必須先說明一個觀點，具有保值性和賠錢是兩件事，例如購買土地可以保值，是保證如果持有50年後一定會比現在更值錢，但並不保證今年買，明年賣一定不會賠錢，因為會造成賠錢的因素甚多，例如購買時的價格、產品的型態、產品的區位……都會影響賠錢與否，但房地產保值性所講的重點則是，不論你買的多麼貴，50年後都一定不會後悔，所以千萬不要將保值性和賠錢搞混了！ 以中國大陸為例，例如鄂爾多斯、營口都被人們說已有｢鬼城｣情況出現，意思是已有嚴重的供過於求，目前沒人去住，就說房地產已泡沫化，認為現在購買鄂爾多斯和營口的房地產一定會賠錢！ 現在購買是否真會賠錢？

也不一定！最好的例子是美國的底特律，市政府都破產了，房地產也非常不好了，可是還有很多人衝進去買房屋，原因為何？不好的區位、不好的時機，價格必然低，以低價購買、高價賣出仍然可賺錢；也有投資人判斷，以低價購買，即使再跌價賠錢風險也有限……這些判斷賺賠的行為都是｢投資行為｣，和房地產是否會泡沫化無關。 如還分不清楚，就可以想想當台灣退出聯合國時，或是SARS時，當時房價大跌，可是當時勇敢的購買者後來都賺到了很大的利潤，這才是房地產具有保值性的真正威力。 外行人每天都希望別人不要炒作房地產，不要短期買賣房地產，只因其眼界和思維只能停留在｢短期買賣就是炒作、價格高就是泡沫｣的層次，卻忽略了房地產的保值性，和不會泡沫化的特性，所以，各種打房政策自然是錯誤百出與無法達到目的。 如果短期買賣就是｢炒作｣，如果價格高就是｢泡沫｣，可以比較的例子是股票買賣，為什麼不禁止和打擊呢？證管會目前反而還大幅度開放當日沖銷，積極鼓勵短期買賣，日日期盼股價高昇，和交易量增大……是什麼道理呢？

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